Informatives im Sachverständigenwesen

Allgemeines

Rasanter wissenschaftlicher und technischer Fortschritt, komplexe Technologien, komplizierte wissenschaftliche Normen, unüberschaubare Rechtsgrundlagen und viele andere Dinge machen es dem fachlichen Laien unmöglich fachspezifische Fragestellungen speziell in technischen Disziplinen belastbar zu recherchieren und zu beantworten. Daher ist es in solchen Fällen dringend angeraten einen speziellen Fachmann, einen Sachverständigen, oft auch als Gutachter oder Schätzer bezeichnet, zu Rate zu ziehen.

Auch wenn das Internet heute vielfältige Möglichkeiten bietet, sich in bestimmte Themengebiete einzuarbeiten, sind die Detailkenntnisse eines Sachverständigen in seinem Fachgebiet dadurch nicht zu ersetzen. Speziell, wenn es wie im Bereich der Immobilien und Grundstücke, um sehr hohe Schadens- und Vermögenswerte geht, ist eine sachverständige Begutachtung nahezu unerlässlich.

Der Begriff des „Sachverständigen“

Es existieren in Deutschland etliche Berufsbezeichnungen, bei denen man dem Anschein nach auf eine abgeschlossene Ausbildung oder ein abgeschlossenes wissenschaftliches Studium schließen könnte, die aber nicht geschützt sind. Das gilt auch für den Sachverständigen oder Gutachter.
Im Gegensatz z.B. zum Architekten, Ingenieur, Arzt, Notar, Wirtschaftsprüfer, etc. ist diese Berufsbezeichnungen nicht gesetzlich geschützt. Sie kann von jeder Person aufgrund nicht vorhandener gesetzlicher Regelung legal geführt werden und ist per se kein Beweis besonderer Fachkompetenzen oder gar besonderer rechtlicher Befugnisse.
Werden allerdings auch ungeschützte Berufsbezeichnungen im Berufsleben, verwendet, ohne dass man über die entsprechende Qualifikation verfügt, verstößt dies im Allgemeinen gegen die §§ 3 und 16 des Gesetzes gegen den Unlauteren Wettbewerb (UWG). Unter bestimmten Voraussetzungen kommt auch ein Straftatbestand wegen Betrugs gem. § 263 StGB in Betracht. Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Verfahren sehr wohl festgelegt, welche Anforderungen für eine qualifizierte Tätigkeit als Sachverständiger zu erfüllen sind. Dies sind insbesondere eine gehobene fachspezifische Berufsausbildung oder eine entsprechenden Hochschulstudium, langjährige einschlägige Berufserfahrung und eine Weiterbildung im Bereich des Sachverständigenwesens, meist abgeschlossen durch eine oder mehrere entsprechende Zertifizierungsprüfung(en).
Die öffentliche Bestellung geht in der Regel auch mit einer Prüfung des speziellen Fachwissens einher. Alle Sachverständigen sind zudem angehalten sich an die Grundsätze der Sachverständigenmusterordnungen zu halten. Sie sollen unparteiisch, weisungsungebunden, gewissenhaft, unabhängig und verschwiegen sein. Die Erstattung des Gutachtens oder der gutachterlichen Beratung muss persönlich erfolgen.

Arten von Sachverständigen

Es gibt verschiedene Arten (Bezeichnungen) von Sachverständigen die meist von deren speziellem Tätigkeitsfeld oder ihrer Akkreditierung herrühren.
Da wären freier oder unabhängiger Sachverständiger, zertifizierter Sachverständiger, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Dann gibt es noch verbandsangehörige Sachverständige, die sich in Sachverständigenverbänden organisiert haben.
Die amtlich anerkannten Sachverständigen werden aufgrund besonderer gesetzlicher Bestimmungen in ganz speziellen Bereichen als Vertreter des Staates tätig, z.B. bei der KFZ Hauptuntersuchung oder bei anderen technischen Untersuchungen, meist als Angestellte von Organisationen, wie z.B. dem TÜV oder der DEKRA, die mit hoheitlichen Aufgaben in speziellen Fachbereichen betraut sind.
Im Bauwesen und in der Immobilienwirtschaft gibt es aber keine amtlich anerkannten Sachverständigen. Es gibt in manchen Bundesländern staatlich anerkannte Sachverständige in bestimmten Gewerken, wie Schall- oder Brandschutz. Diese handeln jedoch nicht hoheitlich wie amtlich anerkannte Sachverständige, sondern sind lediglich von den Landesbaubehörden, oder in deren Auftrag von den Architekten- oder Ingenieurkammern, anerkannt und kontrolliert.
Es gibt auch viele Sachverständige, die in verschiedenen Disziplinen unterwegs sind und dort unterschiedliche Bezeichnungen führen, oder zusätzlich in einem oder mehreren Verbänden oder Interessensvertretungen organisiert sind. Manche Sachverständige sind auch Angestellte oder freie Mitarbeiter einer Sachverständigengesellschaf, oder organisieren sich in Partnerschaften, wie z.B. Anwälte.

Sachverständige im Bauwesen und der Immobilienwirtschaft

Im Bauwesen findet man vor allem Sachverständige für die Bewertung von Bauschäden. Dabei gibt es zum einen Generalisten, die sich zunächst aller Schadensbilder annehmen und bei Bedarf in besonders komplizierten Fällen einen spezialisierten Sachverständigen hinzuziehen. Zum anderen gibt es spezialisierte Schadenssachverständige, die in einzelnen Gewerken ganz besondere Fachkunde mitbringen. Als spezieller Bereich wäre z.B. der Bereich Baustatik zu nennen. Aber auch der Sachverständige für die Erkennung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzschäden, oder der Sachverständige im Dachdecker- oder Fliesenlegerhandwerk.

In der Immobilienwirtschaft findet man in erster Linie Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken (Grundstücke und Immobilien aller Art), sowie Mieten- und Pachten (Ermittlung von marktüblichen Miet- und Pachtwerten für Immobilien verschiedenster Nutzung).
Oft finden sich auch Kombinationen aus verschiedenen Disziplinen, vor allem bei Architekten und Ingenieuren, die sich zu Sachverständigen weiterqualifiziert haben.

Die Ausbildung von Sachverständigen

Die Ausbildung der Bausachverständigen kann durchaus sehr unterschiedlich sein. Als Grundlage sollte eine gehobene fachspezifische Berufsausbildung vorhanden sein, wie Architekt, Bauingenieur, Handwerksmeister in einem bestimmten Gewerk, Immobilienkaufmann, etc. Weiterhin ist langjährige Berufserfahrung in dem entsprechenden Tätigkeitsfeld von Nöten und zuletzt benötigt der Sachverständige eine weiterführende Ausbildung durch einen staatlichen oderprivaten Bildungsträger in der seine besonderen Fachkenntnisse verfeinert werden und in der er die speziellen Anforderungen des Sachverständigenwesens erlernt. Es folgen meist eine oder mehrere Prüfungen, insbesondere Zertifizierungsprüfungen bei privatrechtlich akkreditierten Zertifizierungsstellen, wie z.B. beim TÜV Rheinland oder der IQ-Zert, oder Prüfungen zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch die Handwerkskammern. Man kann dabei nicht generell sagen, dass der eine oder andere Ausbildungswerdegang besser oder schlechter ist.
Die Qualifikation eines Sachverständigen ruht immer auf mehreren Säulen und ist immer die Summe aller seiner Fachkenntnisse und seiner Berufserfahrung. Eine seriöse Zertifizierung durch eine anerkannte Zertifizierungsstelle oder eine öffentliche Bestellung sind in aller Regel jedoch Garanten für Seriosität, sehr hohe Qualifikation und Fachkenntnis.

Die verschiedenen Arten von Aufträgen an den Sachverständigen

Es kann eine sog. „Heranziehung“ durch ein deutsches Gericht erfolgen, eine deutsche Staatsanwaltschaft oder eine deutsche Finanz- oder Verwaltungsbehörde. Häufig werden dabei öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herangezogen, jedoch ist die öffentliche Bestellung keine Voraussetzung um für Gerichte oder Behörden tätig zu werden. Viele Gerichte nutzen auch zertifizierte oder freie Sachverständige, da diese den gleichen Regeln unterworfen sind wie alle Sachverständigen (siehe unter Der Begriff des „Sachverständigen“). Im Falle einer Heranziehung besteht kein Vertragsverhältnis zwischen der heranziehenden Stelle und dem Sachverständigen. Die Fragestellung ergibt sich aus dem Beweisbeschluss, die Vergütung ist ausschließlich nach dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz zu erfolgen.

Im privatrechtlichen Bereich wird ein Sachverständiger durch eine natürliche oder juristische Person beauftragt. Hierbei ergibt sich als Vertragsverhältnis ein Werkvertrag i.S.d. § 631 BGB, dessen inhaltliche Ausgestaltung individuell zu erfolgen hat, insbesondere die zu klärenden Fragestellungen und das Honorar. Im privatrechtlichen Bereich besteht die Sachverständigentätigkeit schwerpunktmäßig aus der Erstattung von Sachverständigengutachten (Verkehrswertgutachten, Bauschadensgutachten). Diese können je nach Verwendungszweck als ausführliche Verkehrswertgutachten i.S.d. § 194 BauGB ausgestaltet sein, oder als Kurzgutachten, als Formulargutachten, oder auch nur als gutachterliche Stellungnahme. Es gibt auch die Möglichkeit eines Schiedsgutachtens, bei dem, mittels spezieller vertraglicher Vereinbarung zwischen zwei Parteien und dem Sachverständigen, das Gutachtenergebnis, z.B. der Verkehrswert eines Hauses, als Einigungswert in einer Auseinandersetzung, z.B. bei Scheidung oder Erbschaft, anerkennen. Die häufigste Tätigkeit des Bausachverständigen ist mittlerweile jedoch die Beratung in verschiedenen Belangen der Bau- und Immobilienwirtschaft. Hier wären vor allem die Kaufberatung für Immobilienkäufer, die Verkaufsbegleitende Honorarberatung von Immobilienverkäufern und im technischen Bereich die Baubegleitung, bzw. Qualitätssicherung bei Bauvorhaben, zu nennen.

Wertbegriffe

Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich in vielen Fällen die Eigentümer, die Nutzer und die Interessenten. Die Antwort ist immer abhängig von der jeweiligen Perspektive des Fragestellers. Beispielsweise kann es um den Erwerb, die Veräußerung, die Beleihung, oder die Besteuerung der Immobilie gehen. Auch eine Ehescheidung oder eine Erbauseinandersetzung sind mögliche Anlässe für eine Bewertung.

Deshalb muss bei der Frage nach dem Wert einer Immobilie zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend sein soll. Dabei wird man feststellen, dass es viele verschiedene Werte und Definitionen gibt. Es gibt z.B. den Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert, Versicherungswert, Einheitswert, Grundbesitzwert, Gemeinen Wert, Zwangsversteigerungswert und viele weitere Werte mit unterschiedlichen Bedeutungen.

Alle diese Werte basieren auf unterschiedlichen Normen und Rechtsgrundlagen, in denen meist auch eine Definition für den jeweiligen Wert gegeben wird. Außerdem verweisen diese Normen auch auf die Verfahrensvorschriften zur Ermittlung des Wertes hin.

Verkehrswert

Der Wert, der den privaten Auftraggeber in erster Linie interessiert ist der Verkehrswert.

Die eigentliche Definition des Verkehrswerts in § 194 des Baugesetzbuchs ist für den Laien zunächst etwas unverständlich:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,
• der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten
• und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit
• und der Lage des Grundstücks
• oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
• oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

 

Diese Definition besagt nichts anderes, als dass der Verkehrswert eine Prognose auf den Preis ist, der in einem hypothetischen Verkaufsfall im normalen, d.h. gewöhnlichen, Geschäftsverkehr unter normalen Marktbedingungen und bei normaler Vermarktungstätigkeit am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (Eingeschränkter Käuferkreis, Freundschaftspreis, Verkauf in der Familie, besondere Bindung des Käufers an die Lage, etc.) sollen bei der Wertermittlung durch den Sachverständigen nicht berücksichtigt werden. In der Umgangssprache gibt es noch andere Bezeichnungen für den Verkehrswert wie beispielsweise „Gemeiner Wert“ oder „Wert für jedermann“ oder „Marktwert“.

Marktwert

Der Marktwert wurde von der TEGoVA, der Vereinigung der Europäischen Bewerterverbände, wie folgt definiert:

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu welchem eine Immobilie

• in einem funktionierenden Immobilienmarkt
• zum Bewertungsstichtag
• zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer
• und einem kaufbereiten Erwerber
• nach angemessenem Vermarktungszeitraum
• in einer Transaktion

auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Diese Definition des europäischen „Marktwertes“ steht nicht im Widerspruch zu der Definition des deutschen „Verkehrswertes“ und kann in der Bedeutung gleichgesetzt werden.

Gemeiner Wert

Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung des Wirtschaftsgutes zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Hierzu gehören zum Beispiel die Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes und seine Marktfähigkeit. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert ist im Wesentlichen ein steuerlicher Wert, der bei der Ermittlung des Veräußerungs- oder Aufgabegewinns anzusetzen ist. Er entspricht i.d.R. dem Verkehrswert. – siehe hierzu auch: § 9 Abs. 2 BewG

Bedarfswert

Der Bedarfswert ist der Nachfolger des früher bekannten Einheitswerts. In einem Feststellungsverfahren für Grundbesitzwerte (§ 138 Abs. 5 und 6 BewG) werden Grundbesitzwerte festgestellt, wenn sie für die Festsetzung der Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer erforderlich sind. Auslöser einer solchen Bedarfsbewertung ist jede Veräußerung, egal ob sie entgeltlich (Verkauf) oder unentgeltlich, d.h. als Schenkung, erfolgt. Auch jeder Erbfall führt dazu, dass eine Bedarfsbewertung eingeleitet wird. Die Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter prüfen anhand der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung vorab, ob wegen des Übergangs von Grundbesitz ein Bewertungsbedarf besteht.

Einheitswert

Der Einheitswert diente den Finanzbehörden als Rechengrundlage zur Ermittlung der Grundsteuer, Vermögenssteuer, Gewerbesteuer und Grunderwerbssteuer. Die Grundlage zur Ermittlung des Einheitswertes ist das Grundsteuergesetz (GrStG) und das Bewertungsgesetz (BewG). Einheitswerte sowie Ersatzwirtschaftswerte werden bei der Erbschaftssteuer seit 1. Januar 1996 und bei der Grunderwerbssteuer seit 1. Januar 1997 nicht mehr angewendet. Er dient damit nur noch als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Beleihungswert

Zum Begriff Beleihungswert gibt §16 Abs. 2 PfandBG folgendes wieder: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“ (Quelle: Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff.) Hierzu ist am 1.8.2006 die BelWertV – Beleihungswertermittlungsverordnung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFIN) in Kraft getreten. Die Beleihungswertgrenze ist in § 14 Pfandbriefgesetz für den 1. Rang auf 60 % des Beleihungswerts begrenzt

Neuwert

Der Neuwert bezeichnet üblicherweise den Neubauwert eines Gebäudes inklusive der anfallenden Nebenkosten wie z.B. Architektenhonorare oder Konstruktions- und Planungskosten.

Zeitwert

Der Zeitwert (Tageswert) ist der Wert, den ein Wirtschaftsgut zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Dabei kann es sich um den Wiederbeschaffungswert, den Verkehrswert (im Idealfall), den gemeinen Wert oder den Teilwert handeln. Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neuwert eines Gebäudes abzüglich einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung.

Versicherungswert

Der Versicherungswert ist der versicherte Wert der Aufbauten eines Grundstücks, er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert der Immobilie. Dabei wird der Bodenwert nicht berücksichtigt. Der Versicherungswert eines Gebäudes ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes entsprechend seiner Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Dieser Wert wird in der Regel bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden ermittelt. Er soll die Kosten darstellen, die zum Wiederaufbau eines Gebäudes notwendig sind und dient dazu, Über- und Unterversicherung zu vermeiden.

Der Versicherungswert oder Feuerversicherungswert oder Versicherungswert 1914 ist eine Rechengröße bei Gebäudeversicherungen. Er ist der (fiktive) Wiederaufbauwert (Neuwert), bezogen auf das Jahr 1914 und wird in Mark (M) gerechnet.

Bei Wohngebäudeversicherungen können

• der Neuwert (gleitender Neuwert)
• der Zeitwert (gleitende Zeitwert)
• der gemeine Wert

als Versicherungswert vereinbart werden.

Es existieren noch weitere Wertbegriffe auf die hier nicht weiter eingegangen wird.

Grundlagen der Grundstücks- und Immobilienbewertung bin Deutschland

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) mehrere Verfahren an.
Diese Verfahren werden auch als normierte Bewertungsverfahren bezeichnet. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswertegeeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden.

Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

– das Vergleichswertverfahren
– das Ertragswertverfahren
– das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland bei den meisten Bewertungsobjekten die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse.
Die einzelnen Verfahren sind nur Rechenmodelle, bzw. mathematische Prognosemodelle zur Schätzung des Verkehrswertes. Da dieser am plausibelsten aus für vergleichbare Grundstücke vereinbarten Kaufpreisen abzuleiten ist, sind die drei klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren (ihre sachrichtige Anwendung vorausgesetzt) verfahrensmäßige Umsetzungen des Preisvergleichs.
Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen.

Die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren basiert also vorrangig auf der Beurteilung der für marktorientierte Wertermittlungsverfahren verfügbaren Ausgangsdaten (aus dem Grundstücksmarkt abgeleitete Vergleichsdaten für marktkonforme Wertermittlungen)durch den Sachverständigen. Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten möglichst zwei weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden (i.S.d.§ 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses (unabhängige Rechenprobe).
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG), wie z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, schlechte Lage, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, erhebliche Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen, etc. sind, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch Zu- oder Abschläge, oder in anderer geeigneter Weise, zu berücksichtigen. Künftige Entwicklungen, wie z.B. anderweitige Grundstücksnutzungen, sind ebenfalls zu berücksichtigen, sofern sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind.

Grundsätzlich sind alle drei Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertige verfahrensmäßige Umsetzungen des Kaufpreisvergleichs und sie liefern nur in dem Maße marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung des Verkehrswertes eine hinreichend große Zahl von geeigneten Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung stehen.

Das Vergleichswertverfahren

Existiert eine ausreichende Anzahl tatsächlicher Verkaufspreise für vergleichbare Objekte, so kann ein Vergleichswertverfahren (i.S.d. § 15 ImmoWertV) durchgeführt werden. Den Marktteilnehmern sind die für vergleichbare Objekte gezahlten oder verlangten (z.B. in Internet-, Zeitungs- oder Makler-angeboten)Kaufpreisebekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, kann zu deren Bewertung das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.

Die Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens ist, dass die Vergleichsobjekte in allen wertrelevanten Eigenschaften hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmenmüssen. Eine Umrechnung der Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und anderer wertrelevanter Merkmale mittels geeigneter Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten ist möglich. Eine vollkommene Vergleichbarkeit von Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten ist in der Regel aufgrund der Individualität von Immobilien nicht möglich. Daher ist im Ergebnis immer eine gewisse Unschärfe gegeben.

Das Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren (i.S.d. §§ 17-20 ImmoWertV) werden solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen dienen.Dies ist auch immer dann möglich, wenn das zu bewertende Grundstück als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes ebenfalls ein Preisvergleich.

Die in diesem Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen wie Miet- bzw. Pachtertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert bewirken eine zusätzliche Preisanpassung an die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag. Die ImmoWertV unterscheidet zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren, dem vereinfachten Ertragswertverfahren und dem Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen (mehrperiodisches Ertragswertverfahren).

Das Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren (i.S.d. §§ 21-23 ImmoWertV) werden solche bebauten Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen dienen,sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet)werden.

Der vorläufige Verkehrswert beim Sachwertverfahren setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen. Das Sachwertverfahren kann zur Ergebnisunterstützung auch bei Renditeobjekten angewendet werden, sofern die für marktkonforme Sachwertermittlungen erforderlichen Daten (Normalherstellungskosten, Bodenrichtwerte und vor allem Sachwertfaktoren zur Anpassung an den regionalen Grundstücksmarkt, etc.) zur Verfügung stehen und bei den marktüblichen Preisbildungsmechanismen eine Betrachtung der Kosten für die Realisierung eines Bauvorhabens einen Einfluss auf die Preisfindung bei den Marktteilnehmern hat.

Eine Sachwertermittlung, also der Kaufpreisvergleich mittels Substanzwertvergleich, ist demnach grundsätzlich auch für Ertragsobjekte anwendbar, denn nur bei guter Substanz ist ein nachhaltiger Ertrag und somit eine Rendite gesichert.

Das wichtigste Element beim Sachwertverfahren ist jedoch die Anpassung des vorläufigen Sachwertes aus Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen an die tatsächlichen regional gegebenen Marktverhältnisse mittels Anpassungsfaktoren. Diese sind von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus realen Verkäufen und den dazu ermittelten Sachwerten zu ermitteln. Ohne diese Marktanpassung liefert das Verfahren keine realistischen Werte und darf nicht angewendet werden.

Nicht normierte Verfahren

Das Investmentverfahren ist ein statisches Ertragswertverfahren zur Prognose eines Ertragswertes auf Basis von gleichbleibenden Ertragsströmen. Es ist in Großbritannien ein klassisches Bewertungsverfahren für Renditeobjekte.

Das DCF (Discounted Cashflow) Verfahren ist ein in Deutschland nicht normiertes Verfahren das vor allem im angelsächsischen Bereich genutzt wird. Hierbei wird ähnlich dem mehrperiodischen Ertragswertverfahren der Verkehrswert auf Basis periodisch wechselnder Erträge prognostiziert.Es wird angewendet bei Investitionsentscheidungen, oder für den Nachweis eines Gesamtwertes eines Unternehmens, bzw. im Immobilienbereich für die Verkehrswertermittlung von Immobilien mit zeitlich sehr schwankenden Erträgen.
In der nicht mehr gültigen WertV gab es noch das Liquidationsverfahren, bzw. auch das aufgeschobene Liquidationsverfahren, die zur Wertermittlung von Grundstücken mit unwirtschaftlicher Bebauung herangezogen werden.
Ein weiteres Berechnungsverfahren ist das Residualwertverfahren, auch Bauträgerverfahren genannt. Das Ergebnis ist ein Bodenwert für ein bebaubares Grundstück, basierend auf der Differenz von Verkaufserlös und Entwicklungskosten, wobei die Berechnungsgrundlage eine wirtschaftlich sinnvolle Neubebauung ist.

Zu nennen wäre dann noch das Monte-Carlo-Verfahren, bei dem es sich um ein stochastisches Analyseverfahren handelt, dessen Ergebnis kein einzelner Wert sondern eine Wertspanne ist. Als Wertermittlungsverfahren ist es in den üblichen Fällen eher weniger geeignet.

Gutachterausschüsse Bayern

Gutachterausschuss Aichach-Friedberg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Aichach-Friedberg
Münchner Straße 9
86551 Aichach
Tel.: 08251 / 92-0
Fax: 08251 / 92-371

Gutachterausschuss Altötting (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Altötting
Bahnhofstraße 38
84503 Altötting
Tel.: 08671 / 502-0
Fax: 08671 / 502-250

Gutachterausschuss Amberg (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Amberg
Steinhofgasse 2
92224 Amberg
Tel.: 09621 / 10 47 7
Fax: 09621 / 10 41 9

Gutachterausschuss Ansbach (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Ansbach
Crailsheimer Straße 2
91 522 Ansbach
Tel.: 0981 / 468-490
Fax: 0981 / 51-380

Gutachterausschuss Aschaffenburg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Aschaffenburg
Bayernstraße 18
63739 Aschaffenburg
Tel.: 06021 / 394-0
Fax: 06021 / 394-447

Gutachterausschuss Augsburg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Augsburg
Prinzregentenplatz 4
86150 Augsburg
Tel.: 0821 / 31 02-0
Fax: 0821 / 31 02-593

Gutachterausschuss Bad Kissingen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Bad Kissingen
Obere Marktstraße 6
97688 Bad Kissingen
Tel.: 0971 / 801-0
Fax: 0971 / 801-333

Gutachterausschuss Bad Tölz-Wolfratshausen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Prof.-Max-Lange-Platz 1
83646 Bad Tölz
Tel.: 08041 / 505-337
Fax: 08041 / 505-136

Gutachterausschuss Bamberg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Bamberg
Ludwigstraße 23
96052 Bamberg
Tel.: 0951 / 85-0
Fax: 0951 / 85- 125

 Gutachterausschuss Bayreuth (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Bayreuth
Markgrafenallee 5
95448 Bayreuth
Tel.: 0921 / 728-0
Fax: 0921 / 728-880

Gutachterausschuss Berchtesgadener Land (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Berchtesgadener Land
Salzburger Straße 64
83435 Bad Reichenhall
Tel.: 08651 / 773-0
Fax: 08651 / 773-312

Gutachterausschuss Dachau (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Dachau
Weiherweg 1
85221 Dachau
Tel.: 08131 / 74-0, -216
Fax: 08131 / 74-429

Gutachterausschuss Deggendorf (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Deggendorf
Herrenstraße 18
94469 Deggendorf
Tel.: 0991 / 31 00-0
Fax: 0991 / 89 00

Gutachterausschuss Dillingen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Dillingen
Große Allee 24
89407 Dillingen
Tel.: 09071 / 51-0
Fax: 09071 / 51-172

Gutachterausschuss Dingolfing-Landau (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Dingolfing-Landau
Obere Stadt 1
84130 Dingolfing
Tel.: 08731 / 87-0
Fax: 08731 / 87- 100

Gutachterausschuss Donau-Ries (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Donau-Ries
Pflegestraße 2
86609 Donauwörth
Tel.: 0906 / 74-0
Fax: 0906 / 74- 118

Gutachterausschuss Ebersberg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Ebersberg
Eichthalstraße 5
85560 Ebersberg
Tel.: 08092 / 823-0; -1 26
Fax: 08092 / 823-3 60

Gutachterausschuss Eichstätt (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Eichstätt
Residenzplatz 1
85072 Eichstätt
Tel.: 08421 / 70-0
Fax: 08421 / 70-2 22

Gutachterausschuss Erlangen-Höchstadt (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Erlangen-Höchstadt
Marktplatz 6
91054 Erlangen
Tel.: 09131 / 803-0
Fax: 09131 / 803-101

Gutachterausschuss Forchheim (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Forchheim
Nebenstelle: Oberes Tor 1
91320 Ebermannstadt
Tel.: 09194 / 723-0
Fax: 09194 / 723-474

Gutachterausschuss Freising (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis FreisingLandshuter Straße 31
85354 Freising
Tel.: 08161 / 600-0
Fax: 08161 / 600 -171

Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Fürstenfeldbruck
Münchner Straße 32
82256 Fürstenfeldbruck
Tel.: 08141 / 519-0; -3 39
Fax: 08141 / 519-450

Gutachterausschuss Fürth (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Fürth
Stresemannplatz 11
90762 Fürth
Tel.: 0911 / 97 73-0
Fax: 0911 / 97 73-16 21

Gutachterausschuss Garmisch-Partenkirchen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Olympiastraße 10
82467 Garmisch-Partenkirchen
Tel.: 08821 / 751-1
Fax: 08821 / 751-3 83

Gutachterausschuss Günzburg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Günzburg
An der Kapuzinermauer 11
89312 Günzburg
Tel.: 08221 / 95-0
Fax: 08221 / 95-3 40

Gutachterausschuss Ingolstadt (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Ingolstadt
Spitalstraße 3
85049 Ingolstadt
Tel.: 0841 / 305-21 38
Fax: 0841 / 305-21 49

Gutachterausschuss Kaufbeuren (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Kaufbeuren
Kaiser-Max-Straße 1
87600 Kaufbeuren
Tel.: 08341 / 437-304
Fax: 08341 / 437-660

Gutachterausschuss Kelheim (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Kelheim
Schloßweg 3
93309 Kelheim
Tel.: 09441 / 207-0
Fax: 09441 / 207-213

Gutachterausschuss Kempten (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Kempten
Rathausplatz 22
87435 Kempten
Tel.: 0831 / 25 25-598
Fax: 0831 / 25 25-455

Gutachterausschuss Kitzingen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Kitzingen
Kaiserstraße 4
97318 Kitzingen
Tel.: 09321 / 928-0
Fax: 09321 / 928-381; -452

Gutachterausschuss Kronach (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Kronach
Güterstraße 18
96317 Kronach
Tel.: 09261 / 678-0
Fax: 09261 / 678-211

Gutachterausschuss Landsberg am Lech (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Landsberg am Lech
Von-Kühlmann-Straße 15
86899 Landsberg am Lech
Tel.: 08191 / 129-0
Fax: 08191 / 129-253

Gutachterausschuss Landshut (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Landshut
Veldener Straße 15
84036 Landshut
Tel.: 0871 / 408-0
Fax: 0871 / 408-230

 Gutachterausschuss Lindau / Bodensee (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Lindau /Bodensee
Bregenzer Straße 35
88131 Lindau (Bodensee)
Tel.: 08382 / 270-0
Fax: 08382 / 270-204

Gutachterausschuss Main-Spessart (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Main-Spessart
Marktplatz 8
97753 Karlstadt
Tel.: 09353 / 793-0
Fax: 09353 / 793-252

Gutachterausschuss Memmingen (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Memmingen
Rathaus
87700 Memmingen
Tel.: 08331 / 850-501
Fax: 08331 / 54 33

Gutachterausschuss Miesbach (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Miesbach
Rosenheimer Straße 3
83714 Miesbach
Tel.: 08025 / 704-0
Fax: 08025 / 704-289

Gutachterausschuss Miltenberg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Miltenberg
Außenstelle Obernburg
Römerstraße 91
63785 Obernburg
Tel.: 06022 / 50 08-0
Fax: 06022 / 50 08-75

 Gutachterausschuss München (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis München
Mariahilfplatz 17
81541 München
Tel.: 089 / 62 21-0; -25 64; -25 65
Fax: 089 / 62 21-23 19

Gutachterausschuss München (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte München
Implerstraße 9
81371 München
Tel.: 089 / 233-3 96 28
Fax: 089 / 233-3 96 03

Gutachterausschuss Neumarkt i.d. Oberpfalz (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Neumarkt i.d. Opf.
Nürnberger Straße 1
92318 Neumarkt i.d. Oberpfalz
Tel.: 09181 / 470-0
Fax: 09181 / 470-320

Gutachterausschuss Neu-Ulm (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Neu-Ulm
Schillerstraße 30
89077 Neu-Ulm
Tel.: 0731 / 185-0
Fax: 0731 / 185-467

Gutachterausschuss Nürnberger Land (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Nürnberger Land
Waldluststraße 1
91207 Lauf a.d. Pegnitz
Tel.: 09123 / 950-0
Fax: 09123 / 950-251

Gutachterausschuss Oberallgäu (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Oberallgäu
Oberallgäuer Platz 2
87527 Sonthofen
Tel.: 08321 / 612-0
Fax: 08321 / 612-368

Gutachterausschuss Ostallgäu (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Ostallgäu
Schwabenstraße 11
87616 Marktoberdorf
Tel.: 08342 / 911-0
Fax: 08342 / 911-551

Gutachterausschuss Passau (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Passau
Domplatz 11
94032 Passau
Tel.: 0851 / 397-0
Fax: 0851 / 397-303

Gutachterausschuss Pfaffenhofen a.d. Ilm (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Pfaffenhofen a.d. Ilm
Hauptplatz 22
85276 Pfaffenhofen a.d. Ilm
Tel. (0 84 4 1) 27-0
Fax (0 84 41) 27-2 71

Gutachterausschuss Regensburg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Regensburg
Altmühlstraße 3
93059 Regensburg
Tel.: 0941 / 40 09-0
Fax: 0941 / 40 09-299

 Gutachterausschuss Rosenheim (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Rosenheim
Wittelsbacherstraße 53
83022 Rosenheim
Tel.: 08031 / 392-0
Fax: 08031 / 392-403

 Gutachterausschuss Roth (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Roth
Weinbergweg 1
91154 Roth
Tel.: 09171 / 81-0
Fax: 09171 / 81-328

Gutachterausschuss Schwandorf (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Schwandorf
Wackersdorfer Straße 80
92421 Schwandorf
Tel.: 09431 / 471-0
Fax: 09431 / 471-444

Gutachterausschuss Schweinfurt (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Schweinfurt
Schrammstraße 1
97421 Schweinfurt
Tel.: 09721 / 55-0; -555
Fax: 09721 / 55-589

Gutachterausschuss Starnberg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Starnberg
Strandbadstraße 2
82319 Starnberg
Tel.: 08151 / 148-0; -414
Fax: 08151 / 148-292

Gutachterausschuss Straubing (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Straubing
Seminargasse 8
94315 Straubing
Tel.: 09421 / 944-435
Fax: 09421 / 944-285

Gutachterausschuss Tirschenreuth (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Tirschenreuth
Mähringer Straße 7
95643 Tirschenreuth
Tel.: 09631 / 88-1
Fax: 09631 / 88-302

Gutachterausschuss Traunstein (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Traunstein
Ludwig-Thoma-Straße 3
83278 Traunstein
Tel.: 0861 / 58-0
Fax: 0861 / 58-340

Gutachterausschuss Unterallgäu (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Unterallgäu
Bad Wörishofer Straße 33
87719 Mindelheim
Tel.: 08261 / 995-0
Fax: 08261 / 995-333

Gutachterausschuss Weiden (Stadt)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Weiden
Dr.-Pfleger-Straße 15
92637 Weiden
Tel.: 0961 / 81-62 01
Fax: 0961 / 81-1 80

Gutachterausschuss Weißenburg-Gunzenhausen (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen
Friedrich-Ebert-Straße 18
91781 Weißenburg in Bayern
Tel.: 09141 / 902-0
Fax: 09141 / 902-108

Gutachterausschuss Würzburg (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Würzburg
Zeppelinstraße 15
97074 Würzburg
Tel.: 0931 / 80 03-0
Fax: 0931 / 80 03-436

Gutachterausschuss Wunsiedel i. Fichtelgebirge (Landkreis)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Landkreis Wunsiedel i. Fichtelgebirge
Jean-Paul-Straße 9
95632 Wunsiedel
Tel.: 09232 / 80-0
Fax: 09232 / 80-555